É possível notar que, nos últimos anos, o mercado imobiliário no Brasil está aquecido, disponibilizando um grande número de imóveis para fins de moradia e comércio.

A respeito dos imóveis residenciais, o crescimento significativo pode ser atribuído a diversos fatores, como por exemplo, o incentivo do Governo Federal com projetos habitacionais e a disponibilidade de linha de crédito imobiliário junto às instituições bancárias.

Apenas no Estado de São Paulo, de janeiro a setembro de 2013, o mercado imobiliário teve uma alta de 33,33% em relação ao mesmo período em 2012*.

Todavia, apesar do empenho do Governo Federal e do crédito facilitado oferecido pelos bancos, muitos brasileiros não têm obtido sucesso quanto ao pagamento das parcelas advindas do financiamento do imóvel e, consequentemente, podem ter o sonho da casa própria interrompido.

Sem entrar no mérito dos motivos da inadimplência, o problema é que a consequência do descumprimento do pagamento pode gerar diversas consequências, entre elas a cobrança da dívida pela via judicial.

Nesse cenário, uma circunstância importante que deve ser observada é o prazo prescricional ao qual a cobrança de dívida imobiliária está sujeita.

De acordo com o entendimento proferido pelos tribunais de todo o país, a prescrição de dívidas com prestação habitacional ocorre em cinco anos.

O aludido prazo prescricional de cinco anos encontra guarida no artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, que leciona:

Art. 206. Prescreve:
(...)
§ 5o Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Na prática, os Tribunais têm aplicado a regra do dispositivo legal supra. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e do Rio Grande do Sul possuem diversos entendimentos nesse sentido, a saber:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação nº 0010146-10.2009.8.26.0318. Relator: Desembargador João Pazine Neto.
Cobrança Compromisso de compra e venda Prazo prescricional de cinco anos, nos termos do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, contado dos vencimentos das respectivas parcelas não adimplidas. Cláusula de vencimento antecipado da dívida. Irrelevância para a ação em que se busca a cobrança das parcelas vencidas. Sentença reformada para se contar a prescrição a partir do vencimento de cada uma das parcelas Aplicação do artigo 515, § 3º, do CPC. Recurso provido em parte.
Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação nº 70043294016. Relator: Desembargador Carlos Cini Marchionatti.
Ação declaratória de prescrição de dívida de contrato de compra e venda imobiliária, cumulada com pedido cominatório de obrigação de outorgar escritura. Prescrição qüinqüenal. Honorários.
A redução dos prazos prescricionais feita no atual Código Civil constitui uma adaptação do brocardo "o direito não socorre aos que dormem" (dormientibus non succurrit jus) ao tempo do direito no século 21, apercebido numa realidade de mundo delineada pela cibernética, pela instantaneidade, obrigando a memória de curta duração a manter-se sempre alerta, pois o número de informações que nos bombardeiam não permite que possamos efetivamente receber, absorver, processar, refletir e guardar o que nos interessa.
O desinteresse pelo crédito deve ser interpretado no tempo de acordo com esse panorama em que as relações ocorrem de forma rápida, pena do direito se tornar um entrave ao próprio bem estar social.
A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em 5 anos, nos termos do art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil vigente, e não em 10 anos.

O prazo prescricional de 20 anos, previsto no Código Civil de 1916 não tem mais aplicabilidade na atual legislação brasileira, sendo indispensável o acatamento ao prazo impetrado no artigo 206, § 5º, inciso I do Código Civil de 2002.

O termo inicial do prazo prescricional, pela controvérsia sobre ele versada, também deve ser objeto de consideração.

Muito embora existam entendimentos de que o prazo prescricional de dívida imobiliária tenha início com o vencimento de todas as parcelas do contrato, a interpretação majoritária sobre o assunto é que prescrição se inicia nos termos do artigo 189 do Código Civil:

Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.

Logo, o não pagamento de apenas uma única parcela já é suficiente para que o credor tome as medidas judiciais cabíveis, muitas vezes pleiteando o pagamento do débito e a restituição do imóvel.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios já decidiu:

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Apelação nº 0076370-36.2009.807.0001. Relator: Desembargador Arnoldo Camanho Assis.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. PRESCRIÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO DE TRÊS PRESTAÇÕES CONSECUTIVAS. TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. DATA DO VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. CLÁUSULA EXPRESSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 20, § 4º, DO CPC. OBSERVÂNCIA. MANUTENÇÃO.
1. HAVENDO PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE EXIGIBILIDADE ANTECIPADA DA DÍVIDA, NO CASO DE INADIMPLEMENTO, O TERMO INICIAL PARA A CONTAGEM DO PRAZO PRESCRICIONAL, NOS TERMOS DO ART. 189, DO CC, É A DATA EM QUE O DIREITO É VIOLADO - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA -, E NÃO A DATA DO TÉRMINO DO CONTRATO.
2. NAS CAUSAS EM QUE NÃO HÁ CONDENAÇÃO, OS HONORÁRIOS DEVEM SER FIXADOS SEGUNDO OS PARÂMETROS DO ART. 20, § 4º, DO CPC. SE O VALOR ARBITRADO NA SENTENÇA ESTÁ EM CONSONÂNCIA COM OS PARADIGMAS ESTABELECIDOS NESTE PRECEITO LEGAL, IMPOSSIBILITA-SE A SUA MODIFICAÇÃO.
3. RECURSOS IMPROVIDOS.

Conclui-se, desta forma, que a prescrição de dívida habitacional é um assunto de extrema relevância, considerando a atual política brasileira de estímulo a aquisição de imóveis para fins de moradia. É imprescindível, portanto, uma reflexão sobre o tema, haja vista os efeitos decorrentes de uma eventual demanda judicial.

Elaborado por: Daiane Firmino Alves. Advogada do Martins Valero e Oliveira Advocacia Tributária e Empresarial e Colaboradora do site Decisões. E-mail: daiane.alves@mvo.adv.br