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Venda de imóveis por empresas: ativo imobilizado ou estoque
Janssen Murayama*
Anna Carolina Brochini*

Artigo - Federal - 2017/3613

Durante os últimos anos, houve um volume exponencial de operações no segmento imobiliário, em virtude do cenário de crescimento macroeconômico. Nesse contexto, ressoa a importância de se analisar a temática referente ao ganho de capital apurado na venda de bens imóveis por empresas, sob o prisma de sua classificação contábil.

De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 16, estoques são ativos mantidos para venda no curso normal dos negócios, enquanto que, nos termos do Pronunciamento Técnico CPC 27, ativo imobilizado é aquele mantido para uso na produção ou fornecimento de mercadorias ou serviços, para aluguel a outros, ou para fins administrativos.

Valendo-se desses conceitos, a 2ª Turma Ordinária da 3ª Câmara do Conselho de Recursos Administrativos Fiscais, em sessão do dia 27 julho de 2017, considerou indevida a reclassificação contábil feita pelo contribuinte, autuando-o para o recolhimento da diferença de tributos apurada. Com efeito, no caso concreto, a empresa autuada, embora tivesse por objeto social a compra e venda de imóveis, manteve determinado empreendimento classificado no ativo imobilizado de 2001 a 2009, tendo fruído, neste ínterim, receitas de sua locação. Em 2010, promoveu a transferência do empreendimento para a conta de "estoque", alienando-o no ano subsequente.

O Fisco considerou que a transferência contábil do bem de conta de ativo permanente para a conta de estoque foi feita para se fugir da tributação mais elevada, pois a receita proveniente da venda de imóveis, que não tenham sido construídos ou adquiridos com tal finalidade, deve sujeitar-se à apuração do ganho de capital, independentemente de a atividade imobiliária também integrar o objeto social.

Em outras palavras, entendeu-se que a relevância, para fins de incidência tributária, reside na finalidade da aquisição, e não meramente no objeto da empresa. Se a aquisição ou construção fora realizada com o propósito de posterior venda, o imóvel pode ser regularmente classificado como estoque, desde que não haja a percepção de alugueres. Ao revés, caso a intenção não tenha sido inicialmente a venda, o bem deverá ser registrado no ativo imobilizado, justificando a percepção dos alugueis no interregno até que a alienação seja ultimada. Neste momento, incidirá normalmente a tributação pelo ganho de capital eventualmente verificado.

O contribuinte, nesse caso concreto, sustentou a aplicabilidade das regras contidas nos no Pronunciamento Técnico CPC 31, no sentido de que o ativo mantido para venda deve estar disponível para alienação imediata em suas condições atuais, sujeito apenas aos termos habituais e costumeiros do mercado. Com isso, a sua venda deverá ser altamente provável, exigindo-se que o ativo seja efetivamente colocado à venda, iniciando-se o processo de localização de um comprador e observada a razoabilidade entre o preço de venda e o valor justo corrente.

Estas previsões, no entanto, não foram suficientes para afastar a atuação, considerando a Receita Federal que não bastava a previsão no contrato social do exercício da atividade de compra e venda de imóveis. Além disso, não poderia o contribuinte manter o imóvel no ativo imobilizado, reclassificando-o para o estoque apenas quando a venda se tornar provável, porquanto o CPC 27 determina expressamente que o CPC 31 "não se aplica quando os ativos que são mantidos para venda durante as atividades operacionais são transferidos para os estoques.".

A questão, todavia, não é meramente contábil, trazendo inquestionável relevância fiscal. Isto porque entende-se que, para as empresas tributadas pelo lucro presumido, quando o imóvel está contabilizado no estoque, o percentual de presunção aplicável à receita de alugueres é de 32%, conforme disposto no art. 15, §1º, inciso III, alínea "c", da Lei nº 9.429/95. Por outro lado, na hipótese de o imóvel estar registrado contabilmente no ativo, a presunção das receitas imobiliárias é de 8%, ou seja, uma diferença de 300%.

Ademais, quando o bem está contabilizado no estoque, a sua venda é tributada da seguinte forma: (i) Imposto de Renda (15%) e, se for o caso, o Adicional de IR (10%), incidente sobre a base de cálculo presumida correspondente a 8% da receita bruta, isto é, o valor da alienação; (ii) CSLL à alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida à alíquota de 12%; (iii) contribuição ao PIS e COFINS com as alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, o que resulta na tributação total de 6,73% sobre a receita bruta.

Já no caso de venda de imóvel contabilizado no ativo, a tributação será a seguinte: (i) Imposto de Renda (15% + 10%) incidente sobre o ganho de capital, ou seja, a diferença entre o valor da alienação e o de aquisição; e (ii) CSLL à alíquota de 9% sobre o ganho de capital, sem a incidência da contribuição ao PIS e da COFINS.

Portanto, considerando a aplicação de normas antielisivas, é salutar que qualquer planejamento tributário sobre o tema empregue a cautela necessária para se evitar futuras contestações e glosas.

 
Janssen Murayama
Anna Carolina Brochini

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ISSN 1981-9129